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财神彩票:断供潮?假的!真相或为炒房客“苦肉计”

文章来源:网络    发布时间:2018-12-28  【字号:      】

■本报记者 杜雨萌

对于现阶段的房地产市场来说,“断供潮”三个字杀伤力巨大。当前房价涨幅持续收窄,个别城市甚至微跌、首套房贷利率上浮见顶,未来房价可能继续走低的预期正在变强。正是在这个趋势将显未显的微妙时刻,假想式断供潮的传言,出现了。

12月16日,一位微博名为“苏州玉山闲人0512”的用户发布微博称:今天淘宝司法拍卖全国的房子已经达到1022197套,比十天前的1007752套增加了14445套,平均每天增加1400多套。随后该用户又于12月25日再次发文称,当日淘宝司法拍卖的房子总数是1035477套,比12月20日的1030456套增加了5021套,保持每天增加1000套的水平。

而其后的点评截图,则有“说明断供潮已经来临……”的夸张表述。一时间围观者众多。

《证券日报》记者昨日从司法拍卖·阿里拍卖上了解的数据显示,目前,该平台上正在进行拍卖的全国住宅用房仅有4351套,即将开始拍卖的住房也才只有23219套,远远不及上述所说的超10万套住房。

即使上述数据为真,其跟“断供潮”的距离,也隔着一条扭曲的逻辑线。

《证券日报》记者就此向一位接近住建部的权威人士进行求证。当记者说明致电理由后,该人士对记者回应的第一句话便是“没听说过出现断供潮现象,也不可能出现断供潮。”

该人士进一步指出,首先需要明确的是,通过司法拍卖的住宅房产,其来源有很多种。比如依据判决书,债权人申请强制执行的财产;或者是依法没收的财产。除此之外,便是在民事执行过程中查封、扣押的财产。

“假设刚刚说到的数据是真实的,也不能由此就断言断供潮来了。”该人士语气略严厉地对记者称,这样的言论既没有逻辑性,又没有责任心,甚至可以说是凭空想象的,是极为荒谬的。更何况数据的真实性还有待进一步核实。

极为巧合的是,就在同一天,记者在朋友圈中又看到了这样一个故事。简单来说,就是一位购房者在深圳房价最高位时,通过加杠杆的方式买了房,首付款仅为20万元,按揭贷款金额却高达320万元。由于其从事的是金融服务行业,在市场行情不算特别景气的现在,该购房者的月收入较买房时期明显缩水超六成,叠加目前房价的下跌,正在考虑放弃该住房。

极低的首付、极高的杠杆,可以说是诱发断供潮出现的一个重要原因。但要注意的是,从目前我国房地产市场的实际情况来看,我国的购房首付比例还是很高的,并且在银行贷款审查过程中,更是全面排查购房者的信贷偿还能力,与此同时,尽管早前市场中出现了一些违规操作,诸如首付贷等方式,但也被监管部门紧急叫停且一直从严管控。

在记者看来,即便市场中真的出现了一些断供潮的个例,多数情况下也是由于炒房客难以承受通过加杠杆这种方式大量买房,进而造成所要面临的囤房压力,而出现断供现象。所以,对于普通购房者来说,其实完全不用担心市场会出现断供潮现象。在这里,还需要提醒大家的是,切莫让假想式断供潮的传言,加剧市场恐慌情绪的蔓延。

今年楼市分化趋势加深 明年uu快三平台销售以“淡季”为主

■本报记者 杜雨萌

近两年多来,房地产市场调控政策取得了较为明显的成效。昨日,中国银行(601988,股吧)国际金融研究所研究员李赫在接受《证券日报》记者采访时表示,从国家统计局发布的70城二手住宅价格指数和新建商品住宅价格指数环比情况来看,8月份可以说是年内房价的最高点,之后便呈现下降趋势。总的来看,无论是一二线城市还是三四线城市,房价涨幅都在第四季度开始收窄。

“究其原因,一是7月底中央政治局会议提出‘坚决遏制房价上涨’后,市场预期由慢涨转为下跌;二是8月份开始,部分城市棚改货币化安置方式逐步退出,使得三四线城市房价上涨预期加速回落。”李赫预计,2019年三四线城市房价的下行压力会进一步加大。

除了销售价格进一步回落外,2018年全国商品住宅销售面积和销售金额增速也从9月份开始呈现放缓态势。

数据显示,今年前11个月,商品房销售面积仅为148604万平方米,同比增长1.4%,增速比前10个月回落0.8个百分点;商品房销售额为129508亿元,增长12.1%,增速回落0.4个百分点。其中,一线城市成交面积下滑相对有限,二线城市成交面积在11月份略有明显反弹,三四线城市涨幅收窄较为明显。

58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时分析认为,总的来看,目前二线城市在供求两端都保持着较高的水平,而三四线城市受“去库存”任务基本完成以及棚改政策调整因素影响,市场预期在逐步发生改变。基于此,预计2019年一线城市将呈现价格稳定但成交量大发时时彩代理下滑的局面,二线城市分化态势会更为明显,对于三四线城市来说,在2019年的变化或更加明显,尤其是已经完成“去库存”的城市,在因城施策的指引下会对楼市采取一定的调控措施,成交量或迎来进一步下降。

克而瑞研究中心副总经理杨科伟指出,用“冰火两重天”来形容2018年房地产市场,似乎一点也不为过。上半年,虽然调控政策层面依旧“高压”,但销售惯性维持,投资开发额、新开工面积、土地购置面积增速等指标依旧保持着快速增长。然而步入下半年,市场凉意征兆尽显,核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调,土地购置面积增速放缓,投资开发增速虽维持高位但上涨动力不足等,这一系列现象都预示着楼市迎来自身的调整期。

展望2019年,杨科伟预计,房地产销售以“淡季”为主。

今年土地市场降温明显 明年房企拿地将趋理性

■本报记者 杜雨萌

今年以来,房地产市场降温态势也在土地市场引发连锁反应。虽然供应的持续增加带动了市场整体成交量以及成交价格的上涨,但土地市场溢价率的降低以及土地流拍数量的增多,无不显示出土地市场凉意十足。

中原地产研究中心的统计数据显示,截至2018年12月26日,全国50个大城市合计卖地金额为3.616万亿元,其中,热点城市卖地金额涨幅明显放缓;从土地溢价情况来看,热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015年至2017年平均30%的溢价率。除此之外,土地流拍数量再创新高。仅以一线、二线城市为例,截至目前,一线、二线城市住宅土地年内流标369宗,是近6年来最高水平,同比上涨156%。

“土地市场溢价率走低叠加流拍数量增多,是市场降温的直接体现。”昨日,58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,究其原因,这主要是受三大因素共同作用。

具体来看,一是基于对未来房价预期的判断。今年8月份,住建部提出“稳房价、稳地价、稳预期”的要求,并且此前还明确提出要“坚决遏制房价上涨”,受此影响,房企对未来市场预期表现得较为悲观,在此情绪主导之下,土地市场趋冷属于预料之中。二是受限价政策影响,导致部分城市出现新房、二手房价格倒挂现象,这在一定程度上直接影响到土地溢价率,甚至导致土地流拍现象不断发生。三是开发商资金成本压力大。2019年房企面临的最大压力依然是融资难问题,虽然年内央行多次宣布定向降准,但由于监管层对于进入楼市的资金进行严格监管,因此,在拿地方面就会显得捉襟见肘。

中国银行国际金融研究所研究员李赫认为,造成土地溢价率走低的原因,除了受限价政策影响外,各地配建的保障性住房、竞拍自持面积等限制性政策,也是造成市场迅速降温的原因。从土地市场流大发时时彩分析拍数量来看,除了政策、预期、资金链等方面影响外,现阶段拍卖地块附带条件过多、优质地块较为稀缺,也是造成流拍数量增长的因素之一。

仅以12月24日北京底价成交的一宗怀柔地块为例。据悉,该地块为怀柔区庙城HR00-0014-6019等地块R2二类居住用地、B1商业用地、S4社会停车场用地、A33基础教育用地、U22环卫设施用地。从上述介绍中不难看出,该地块不仅属性相对复杂,包括大量的商业用地,从地理位置来看,更是处于北京的远郊区,因此,房企竞拍积极性较低。

虽然土地流拍数量明显增多,但从供应角度来看,数量也同步上升。

中原地产研究中心的数据显示,今年以来,各城市土地供应数量明显增多,尤以一线城市最为亮眼。具体来看,11月份四个一线城市土地供应数量为87宗,而12月份以来截至27日,四个一线城市土地供应累计达到59宗。从全年情况来看,一线城市土地供应数量累计达到677宗。

合硕机构首席分析师郭毅在接受《证券日报》记者采访时表示,从目前情况来看,一线、二线城市及部分经济较为发达的三线城市基本面相对保持稳健,无论是从土地出让数量还是房价,有望在企稳之后于明年出现小幅上涨,预计明年三线、四线城市的房地产市场增量需求将有所减少,房价难以维持此前的增速,土地出让规模也将相应收缩。

“总的来看,明年土地市场将继续呈现分化局面。”郭毅分析称,一些调控政策有所放松、同时经济层面有相应的产业支撑、能够对外来人口形成吸聚效应或积极采取人口引进措施的城市,将会成为未来房企重点布局的城市;而产业薄弱,楼市库存高企、去化缓慢,地方政府也未能拿出有力手段提振楼市的城市,土地市场将延续冷清局面。

李赫表示,从2017年的“地王”频现、到2018年的底价流拍,可以看出土地市场经历了一波从高峰到低谷的周期,预计在房地产市场“三稳”的背景下,2019年土地市场将进一步回归理性。

张波对记者表示,由于目前“去库存”接近尾声,预计2019年房企在三线、四线城市拿地会变得更为谨慎且理性,同时,房企在拿地策略上或更重视城市群的进入战略。

本文首发于微信公众号:证券日报。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。




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